买房遭遇精神病 奇葩涨价套路多

2016年3月，张先生作为买受人，和产权人赵先生签订《房屋买卖合同》，双方在合同中对房屋具体信息、出售价格、支付方式、办理过户手续、违约责任等条款均做了详细约定。后张先生依约向赵先生支付了定金。

就在张先生还在庆幸房价上涨之际，2016年8月，赵先生之子向法院申请，请求认定赵先生为无民事行为能力人。法院随后依法根据鉴定报告、病例诊断证明等材料，作出民事判决，判决赵先生为无民事行为能力人。

随即，赵先生之子代父亲向法院起诉，主张因赵先生系无民事行为能力，故其与被告张先生之间签订的《房屋买卖合同》应属无效。

【争议焦点】

本案的焦点在于，在法院判决赵先生为无民事行为能力人之前，赵先生已经与被告签订的《房屋买卖合同》是否无效。

【判决结果】

法院经审理后认为：关于赵先生的民事行为能力，法院虽做出判决，宣告其为无民事行为能力人，但该判决对赵先生之前的民事行为能力状态，不具有溯及力。赵某称其签订房屋买卖合同时系无民事行为能力人，未充分举证，亦未申请法院鉴定，故法院不予支持其诉讼请求。

据此，法院一审判决驳回原告的诉讼请求。案件宣判后，原被告双方均未上诉，该判决现已生效。

【PKF德美律师点评】

在诸多刑事案件中，我们往往可以看到相似的场景。犯罪嫌疑人在到案后尽管被鉴定为精神病人，但如果法院认定其实施犯罪行为时具有民事行为能力的，该犯罪嫌疑人并不能免除其刑事责任。

同理，《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条的规定，也不是所有无民事行为能力人的挡箭牌。法院可以做出无民事行为能力的认定，并不等于当事人在判决前自始至终没有民事行为能力。某些间歇性精神病人没有民事行为能力，可能只是在特定时间内。

本案中，法院正是依据举证规则，最终判决原告败诉，使得被告张先生侥幸脱离了陷阱。但如果原告能够充分举证证明赵先生在签约时已处于无民事行为能力状态，则本案将出现另一种判决结果，即认定张先生和赵先生之间签订的《房屋买卖合同》无效。而这几乎是所有的购房者难以预料和防范的。

买房套路深，到处都是坑。笔者在代理相关房屋买卖纠纷时，还曾遇到比这更奇葩的涨价套路。某房主在签订房屋买卖合同后，因房价快速上涨，遂拿出载明精神病的残疾证，要求购房者增加房款，否则，主张合同无效并拒绝办理过户手续。面对“精神病”房主那条缕清晰的合同效力分析和专业谈判套路，完全遮掩了律师庭审辩论的犀利光芒。

面对此情此景，律师除了吐槽外，我们建议您在购买房屋时对房主的民事行为能力问题加以重视和注意。如果房主是老年人，在与老年售房者的交流过程中，通过语言、行为、精神状态等外在表现形式，判断对方是否具有足够的民事行为能力，是否存在不能辨认自身行为的种种情形。

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