PKF德美律师事务所
卖房中途房主去世 无碍合同继续履行

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案例分析

Case Study


2016年1月,王先生在中介居间下,与房主吴先生网签《上海市房地产买卖合同》,以390万元总价购买吴先生名下一处房屋。双方在合同中,对房款支付时间、支付方式、过户时间、交房时间以及违约责任等,均作了详细规定。签约当日,王先生支付了30万元房款(含定金)。

天有不测风云,2016年2月,房主吴先生突然去世。王先生通过中介了解到情况后,联系吴先生的三名亲属,希望能配合继续履行合同并协助办理房屋交易过户手续。吴先生三名亲属眼瞅着房价不断上涨,以合同已自然终止为由,并不同意继续履行合同。

无奈之下,王先生向法院提起诉讼。


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【庭审聚焦】

原告主张,房屋产权人去世,房屋买卖合同中的甲方权利义务等债权债务随房屋继承而因由继承人一并继承,被告应当继续履行合同。

被告辩称,产权人去世,合同主体一方已不存在,房屋买卖合同自然终止。


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【法院判决】

法院审理后认为,房屋买卖合同属于财产性质的合同,不同于人身依附性合同。房屋买卖合同一方当事人死亡的情形,并不属于《合同法》第九十一条规定的合同终止情形,产权人吴先生过世并不导致房屋买卖合同自然终止。在合同中,双方当事人也没有作出关于一方当事人死亡合同即终止的约定。

本案中,三名被告作为吴先生的第一顺位法定继承人,均未表示放弃继承,即应按照《继承法》第三十三条的规定,在继承遗产的同时,还应当承担清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务的责任。其中的债务,不仅指金钱债务,也包括合同义务。

此外,被告继续履行房屋买卖合同,既体现交易安全、诚实信用,也是对产权人吴先生生前真实意思表示的尊重。

据此,法院一审判决该房地产买卖合同继续履行,支持了原告的诉讼请求。

被告不服一审判决,向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院二审判决:驳回上诉,维持原判。


【PKF律师点评】

因房主死亡而引发房屋买卖合同纠纷,类似本案情节的的案件在各地并不少见。人民法院对此类案件的判决,结果都毫无例外地支持了购房者的诉讼请求。

《合同法》第九十一条对合同消灭的原因,明确例举了七种情形:(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销; (四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

可见,合同自然终止的构成条件是相当严格的,并不能任意解释。人身依附性合同,如表演合同、委托合同等,依赖于特定的身份和人身技能履行合同义务。当特定的合同主体如某位演员死亡时,合同丧失了履行基础,这类合同只能归于自然终止。但房屋买卖合同是商业合同,具有财产性质,并不包括人身属性,其合同主体一方的去世,并不能以人身依附性合同角度处理。

从防范风险角度来说,律师不建议每一位购房者在签订房屋买卖合同时,都写上关于合同主体去世时合同效力的约定,但在特定情形下,可以结合恰当的语言或技巧予以考虑。例如,产权人身患重疾或年老体衰的,买受人可称确认意思表示真实为由,要求出售方的子女(实为全体继承人)签字等。


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